Diferencias entre comprar un departamento para alquilar vs. para vivir

Si cuentas con el capital suficiente para invertir en una propiedad, se abren las posibilidades de lo que puedes hacer con ella una vez tengas las llaves en las manos. Vivir en tu departamento propio tiene sus ventajas y ponerlo en alquiler a modo de inversión, también. En Actual Inmobiliaria te contamos cada uno de los pros de ambas opciones. 

Factores como tus ingresos, la capacidad de endeudamiento, tus compromisos financieros y tus deudas son importantes al momento de contemplar cualquier opción, pero no son las únicas variables para considerar. A continuación, te presentamos qué otros factores debes tener en cuenta.

Antes de comprar

1. Ten en cuenta tu situación económica  actual

Identifica en qué momento de vida estás y si es conveniente que adquieras una responsabilidad financiera del tamaño de una propiedad. Para esto, ten en cuenta tus deudas actuales y el tiempo estimado para saldarlas, incluyendo los tiempos de transición para dejar de pagar arriendo y empezar a vivir en tu propia casa.

Asimismo, revisa tus planes a futuro para que puedas establecer si vas a permanecer en la ciudad donde vives actualmente o si consideras la posibilidad de viajar para estudiar o hacer vida en otro lugar. Antes de comprar un departamento, ten presente las necesidades de tu familia y de quienes dependen de ti.

2. Investiga

Estudia o busca asesoría sobre las dinámicas del mercado en el que vas a incursionar, ¡de ello depende todo!, aunque una de las ventajas de comprar un departamento es su versatilidad: un día la alquilas, otro la habitas y, cuando sea el momento oportuno, la vendes: ¡Tu propiedad, tus reglas!

Busca un estudio de mercado reciente sobre el tipo de propiedad que te interesa para que puedas identificar cómo se ha comportado.

3. Identifica cuál sería tu departamento ideal

Define cuáles son tus zonas de interés en la ciudad e investiga sobre su valorización y sobre los planes de desarrollo que tiene tu ciudad en ellos. También, identifica qué clase de propiedad quieres: nueva, usada o con posibilidad de reforma ya sea para vivir o para alquilar.

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Comprar para invertir: rentar o alquilar

1. Determina quién se encargará del proceso de alquiler

Debes tener tiempo y disposición para encargarte de las solicitudes de los inquilinos. En ese sentido, piensa si quieres encargarte tú mismo del proceso de alquiler del departamento o si consideras hacerlo a través de un tercero, como una agencia inmobiliaria.

2. Elige la ubicación adecuada

El siguiente paso para comprar un departamento para alquilar es elegir una ubicación. Si bien puedes elegir un departamento con criterios menos específicos que los de tu gusto personal, la ubicación ideal debe contar con una amplia gama de cualidades que conduzcan a inversiones rentables. 

Ejemplos de variables en las que centrarse al elegir una ubicación incluyen el crecimiento del empleo y la población, el salario medio de la fuerza laboral y la producción económica general del área. Además, una buena ubicación para comprar una propiedad de alquiler, también, debe tener un sistema de transporte decente, así como una gran cantidad de escuelas e instituciones.

3. Identifica los gastos que tendrás

Debes estar dispuesto a que el inmueble tenga desgastes y malos usos por parte de los inquilinos. Estos son algunos de los costos de los que podrías ser responsable como propietario de una propiedad de alquiler:

• Costos de mantenimiento
• Costos del seguro del propietario
• Primas de administración de propiedades
• Impuestos de propiedad
• Pagos hipotecarios
• Utilidades

La cantidad exacta que necesitas presupuestar para el mantenimiento depende del área, el tiempo y la condición de la propiedad de alquiler. Sobre esto, algunos expertos recomiendan destinar el 1% del valor de la propiedad cada año para mantenimiento. 

Cuando tus inquilinos se muden, puede exigirles que paguen un depósito de seguridad. Si dañan la propiedad más allá del desgaste normal, puedes quedarte con el depósito y usarlo para pagar las reparaciones.

Algunos daños son inevitables. Como arrendador, generalmente eres responsable de los daños causados ​​por problemas con los principales sistemas de la casa (plomería, electricidad, calefacción y aire acondicionado).

4. Calcula tu retorno de la inversión – ROI

Ten en consideración que, aunque lo ideal es que la propiedad siempre esté ocupada, es posible que haya temporadas en las que permanezca vacía. Por ello, es recomendable que previamente calcules tu retorno de la inversión (ROI). 

Esa es una forma de comprender el valor de tu inversión. y generalmente se expresa como un porcentaje. En pocas palabras, el ROI es la cantidad de dinero que ganaste dividida por la cantidad de dinero que gastaste.

Hay muchas formas de calcular el ROI, pero si estás utilizando una hipoteca para comprar tu departamento de alquiler, el método de devolución de efectivo sobre efectivo puede ser lo más lógico. 

Para calcular el ROI:

1. Calcula tus ingresos anuales por alquiler. Esto requiere un poco de investigación. Puedes comenzar investigando los precios de alquiler de propiedades similares en el área para comprender por qué podría esperar alquilar tu propiedad.
2. Calcula tus gastos anuales. Al calcular esto, incluye impuestos, seguros, mantenimiento, reparaciones y cualquier tarifa de asociación de propietarios. Suma los pagos de su hipoteca, incluidos los intereses.
3. Determina tu ingreso operativo neto. Puedes hacer esto restando tus ingresos anuales por alquiler de tus gastos anuales.
4. Determina tu inversión total en efectivo. Puedes encontrar esto sumando tu pago inicial, los costos de cierre y cualquier costo inicial de renovación o reparación.
5. Divide tu ingreso operativo neto por tu inversión total en efectivo.

En ese punto, ten en cuenta la importancia de comprar un departamento en la moneda de tu sueldo y así obtener todos los beneficios que esto conlleva.

Comprar un departamento para vivir

• Debes tener muy claro lo que quieres y ser tan específico como sea posible para que puedas encontrar el departamento ideal.
• Deja de lado los caprichos y racionaliza lo que de verdad necesitas para vivir y estar cómodo.
• La paciencia es un factor importante pues es posible que te tome más tiempo encontrar una propiedad ideal que se ajuste completamente a tus gustos.
• Asegúrate de que la vivienda cumpla con tus requerimientos actuales y con los de los próximos años. ¿Planeas tener hijos pronto, adoptar una nueva mascota o emprender desde casa?

Ten presente que no tienes que saber inmediatamente qué quieres hacer, es posible que en el proceso de búsqueda te vayas inclinando más por una cosa o por la otra. Comprar una propiedad siempre será una inversión para tu futuro, sea cual sea su finalidad. Conocer tus circunstancias y marcar tu propio ritmo es una de las claves para que te sientas a gusto con tu decisión.

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